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上海高档房销售“逆市”上行 呈现较强价格黏性
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| 类别：楼市话题 发表于：2005-12-9 共被阅读过
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据上海天地行房地产营销有限公司研究部统计，2005年1-9月，上海市高档房共成交23.5万平方米，平均每月成交2.6万平方米。从月度成交量变动情况上来分析，2005年1月成交量近6万平方米，而6月跌至谷底，不足1万平方米，成交量第三季度逐步复苏，9月高档房成交约5万平方米。和上海整体住宅市场一样，成交价在20000元/平方米以上的公寓类住宅成交状况呈现大幅萎缩的状况。从成交结构上来看，宏观调控政策的影响，使得投资客纷纷退市，而原先受到投资客追捧的豪宅、江景房、地标住宅等销售量大幅回落。
高档公寓的成交价格和整体住宅市场价格回落的趋势相反，20000元/平方米以上的高档公寓成交价格稳中有升。全市高档房9月成交均价为26769元/平方米。从价格走势图上来看，2005年7月份均价为历史最高30683元/平方米。均价由1月份的22613元/平方米，一路走来呈现稳步上行态势。在今年宏观调控大背景下，造成高价房成交均价不跌反涨的现象有两个主要原因，一是成交量急剧萎缩下，总体成交均价受个案影响加强；二是市中心区域高档房供应有限，其所具独特档次与价值仍被广大高端客户看好。总体上，目前今年上海高档住宅市场在成交量骤减的同时，成交价格并未出现大幅波动，表现为较强的价格黏性，甚至局部呈现小幅上扬趋势。
通过统计，1-9月，上海市网上房地产交易系统的成交数据，全市高端物业成交共计1252套，合25.7万平方米。
按照成交面积，各区域所占比重为：浦东第一，占到30％；静安28％，黄浦12％，卢湾10％，长宁10％，徐汇6％。
据高价房（总价200万以上）的成交特征分析：主力成交总价段为总价300万~400万元，成交套数471套，比其他总价段超出一倍左右。次主力段为200万~300万元以及400万~500万元。200万~500万元总价的房屋，共占高档物业成交总套数的75％。
从统计数据可以看出，超出1000万元总价的成交也不可小觑，1-9月份共计76套，约3.1万元/平方米，占高端物业成交面积的13％。
另外，主力单价段在20000~25000元，成交套数734套，比次主力段高出一倍左右，次主力段为25000~30000元。20000~30000元价段，共占高档物业成交总套数的92％。
大于40000元的价段，1-9月份共计41套，约1.5万元/平方米，占有高端物业成交套数的3％。
高档房需求市场分析
天地行研究部门分析认为，2003年吸纳量相对于2002年增幅为50％以上，2004年相对于2003年增幅在30％左右，由于市中心土地供应的原因，从而导致吸纳量的增幅继续下滑，以后逐年增幅会有所下降，按照这一趋势，2005年高档房成交本应达到约6000套的总交易量。但是，在2005年，政府对高涨的上海房地产市场进行调控，市场成交量出现了大幅度波动，萎缩至去年的仅三分之一。按照目前的市场情况，预计在2006年上海高档房市场仍难有大的起色，成交量较之今年会有小幅的上扬，超过1900套；而成交均价受个案影响将会出现大的波动，一些目前的高档房甚至会退出“高档”的行列。
链接
本文研究中的高档房定义为：上海中心城区（除去6个郊县区域）里，非别墅用途的住宅物业，要求这些住宅物业成交单价在2万元平方米以上（含2万元平方米），物业套均总价在200万元以上（含200万元)。
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