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人民房评:松绑房贷 到底对上海楼市影响有多大?
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| 类别：房产动态 发表于：2005-10-17 共被阅读过
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最近，媒体纷纷报道，上海各商业银行有意对房贷实行松绑。当今中国，房贷是房地产行业最大的资金来源，从卡紧房贷到松绑房贷，一般来说，其影响自然不可小视。那么，此番上海各商业银行意欲松绑房贷，对上海楼市走势的影响到底会有多大呢？
松绑房贷 银行倾向明显
8月5日，央行房地产金融分析小组在《2004中国房地产金融报告》指出：我国居民个人住房按揭贷款的规模与西方发达国家相比仍偏小，有较大的发展空间。2004年底我国居民个人住房按揭贷款占GDP的比例为11.7%，而欧盟国家2001年居民按揭贷款占GDP的比率平均达到39%，其中英国为60%，德国为47%，荷兰达到74%。我国居民个人住房贷款的增长潜力巨大。
9月15日，在北京“新财富地产融资论坛”上，有媒体就“房地产贷款是否将会放松”这一话题，询问银监会政策法规部研究局有关负责人时，也得到了肯定的回答。
对于房地产贷款，种种迹象表明，目前上海各家商业银行已经出现了明显的松绑倾向。
房贷松绑 究竟源出何因？
银行松绑房贷，关键源于利润的追求。众所周知，目前我国商业银行的利润，大约有九成左右来源于贷款的利息收入。而在欧美，这一指标大约只占到60%到70%。据有关部门统计，从1984年到1999年，美国非利息收入占总收入的比例，在资产规模小于10亿美元的银行中，已经从29%上升到了46%，而在资产规模大于10亿美元的银行中，也已从16%上升到了27%。而我国银行界，到目前为止，非利息收入占总收入的比例，仅为10%左右。
上述数据，说明了我国商业银行业务范围非常狭窄，主要集中依赖于存贷款这一传统业务，这就使得各家商业银行在这一传统业务领域竞争异常激烈。而中国银行系统的人事管理和考核体制，又造成了行长们普遍的短期行为，他们所考虑的往往是自己任期内多出政绩，尽量不出或少出不良资产，至于今后是否会有大量不良资产的出现，那就无暇顾及了。这两方面结合的最终结果，是导致了这样的一种恶性循环：疯狂地拉存款，疯狂地放贷款，疯狂地制造不良资产，疯狂地清理不良资产。
前几年，房地产金融风险，虽然常常被经济学家和金融专家所提及，但是，至今为止，房地产金融风险依然还是“狼来了”。而且，据统计，从四大国有银行贷款来看，房地产贷款质量很好，不良贷款率低于5%，而个人住房贷款不良贷款率更低，只有1.5%。对于这样的优质资产，各家商业银行岂有不争得打破头之理？
只是由于此次房地产新政，重点之一就是对于信贷的调控，这才有了房贷的急刹车。去年9月2日，银监会发布了旨在帮助银行有效控制风险的《商业银行房地产贷款风险管理指引》。今年1月24日，银监会有关官员紧急抵沪，对上海银行业个人金融、房地产贷款进行调研，尤其是对于房贷的上下游贷款都进行了摸底。2月底，上海市同业公会开始研究相应问题，并偕同上海市有关部门研究房贷的风险防范措施。此后，在上海银监局、央行上海分行的具体部署下，上海房贷这才开始“猛着陆”。
然而，连续多月个人房贷的负增长，给主要靠追求存贷利息差生存的银行带来了很大的压力。据有关部门统计，今年7月，上海中资商业银行个人住房贷款比上月减少8.86亿元，16家商业银行中有10家出现个人住房贷款负增长。至7月末，上海中资商业银行个人住房贷款余额为2752.92亿元，比去年同期少增93.63亿元。而8月份，上海个人房贷余额又减少了18个亿，是7月份下跌数量的2倍。
另外，个人房贷负增长在一定程度上造成的房地产市场低迷，对银行同样不是好事，因为这虽然直接威胁到的是开发商的资金链，但是，如果任由这种威胁程度一再加剧，那么，一旦开发商面临资金链断裂的风险，则这种风险很有可能会传递到银行。这很有可能导致银行坏账率的反弹。
面对房地产市场的低迷状态，商业银行与房地产开发商同样难以“僵持”下去，在房地产交易量难以大幅提高的情况下，银行方面最直接有效的做法是“松绑房贷”，即重新放宽房地产贷款。
当央行房地产金融分析小组《2004中国房地产金融报告》作出“我国居民个人住房贷款的增长潜力巨大”这样的判断时，不难想象，上海各家商业银行应该都会有一种如释重负之感吧。在这种情况下，对于个人住房贷款这种“增长潜力巨大”的优质资产，上海各家商业银行岂有不争着“松绑”之理？
松绑房贷 影响会有多大？
上海各家商业银行“松绑房贷”，其目的无非是通过增加个人住房贷款的途经，一方面通过增加贷款的额度，相应增加贷款利息收入，最终增大利润收入；另一方面，可以在一定程度上“回暖”房地产市场，减轻开发商资金链压力，避免银行坏账的出现和反弹。
然而，就在上海各家商业银行争着“松绑房贷”之际，9月21日，上海著名的房地产专业网站“房产之窗网”，其“楼市行情”栏目却显示了以下这样一组数据——今日签约套数：68 套 ，今日签约面积： 7053.00 m2 ，可售楼盘数：2838 个，可售总面积： 2108.00万m2 ，可售总套数：204023套。当那天看到这一成交量的数据时，人们的第一反应肯定是怀疑这很可能是“房产之窗网”出现了技术性错误。但是，当天沪上一场二手房拍卖会，现场传来的消息，同样会让人大吃一惊——该场二手房拍卖会，原拟拍卖6套二手房，但实际只成交一套，其余无人问津；而且，这唯一成交的一套房子，还是深圳市福田区的住宅。而且据媒体报导，有业内人士透露说，自从今年3月以来，上海二手房拍卖的成交量每况愈下，不少拍卖行甚至已经停止了房产类标的物的拍卖。
虽然，偶然一日的成交数量也许并不能说明什么问题，但是，辩证唯物主义常识告诉我们，在事物发展过程中，必然性和偶然性是互相依存的，必然性存在于偶然性之中，它通过大量的偶然性表现出来，并通过偶然性为自己开辟道路；偶然性是必然性的表现形式和补充，偶然性背后隐藏着必然性；必然性是偶然性的支配力量，是偶然性的基础和根据。现在，对于房屋的销售来说，虽然正处“金九银十”的最佳时期，住宅新增供应也急剧放量，而且，上海的许多楼盘已经展开降价之战，但是，成交量却依然惨淡，并未见明显上升。9月13日，中国人民银行公布的调查结果显示，在“未来3个月内准备买房”的上海居民仅有7.3％，创历史最低。
当“楼市观望”的心态，在上海房地产市场普遍弥漫开来的时候，人们难免要怀疑，虽然商业银行对房贷心存松绑之意，但上海各家商业银行“松绑房贷”，最终能否达到心想事成的结果呢？“松绑房贷”对上海楼市走势的影响，最终到底会有多大呢？
根据目前上海房地产市场现状来看，“松绑房贷”后，“回暖房贷”进而“回暖楼市”的可能性不是很大。这主要有以下两大原因：
一是我国抵押贷款的规模已经相当巨大，居民个人住房贷款的增长潜力并不巨大。
央行房地产金融分析小组在《2004中国房地产金融报告》之所以得出“我国居民个人住房按揭贷款的规模与西方发达国家相比仍偏小，有较大的发展空间”，其基本的依据是将“2004年底我国居民个人住房按揭贷款占GDP的比例”，与“欧盟国家2001年居民按揭贷款占GDP的比率”作了直接的对比，从而得出了“我国居民个人住房贷款的增长潜力巨大”这一基本的结论。
坦率地说，央行房地产金融分析小组通过我国与欧盟国家“居民个人住房按揭贷款占GDP的比例”，得出“我国居民个人住房贷款的增长潜力巨大”这一结论，其论证过程是十分草率的，其结论也是经不起推敲的。
2004年3月，两会期间，有关专家就曾指出：去年，我国投资率（全社会投资额占GDP的比重）接近47．5％，消费率（全社会消费品零售总额占GDP的比重）不到40％，与美国等发达国家不到20％的投资率和超过70％的消费率相比形成鲜明反差。今后扩大内需的重点应当逐步转到扩大消费需求，特别是扩大城市中低收入家庭和农民的消费需求上来。
但是，遗憾的是，2004年扩大内需的任务，并未得到明显的改观。今年6月3日，全国人大副委员长、著名经济学家成思危在为母校华南理工大学的师生作题为《我国宏观经济形势：特点、问题和对策》报告时指出：我国投资占GDP的比重去年已达50.81%，投资的扩大在一定程度上对消费造成了挤压。
国家信息中心4月10日发布报告表明：在中国经济起飞过程中，外贸已成为经济增长名副其实的“动力”。从1978年到2004年，世界贸易增长了6.4倍，年均增长约6.6％，而中国贸易增长了56倍，年均增长超过16.8％。中国外贸在世界贸易中的份额不断提高，2004年跃居世界第3位，出口占国内生产总值的比重超过30％，拉动经济增长约2个百分点。而众所周知的事实是，近年来，我国的净出口率一直高于世界平均水平，也高于各主要发达国家和发展中国家的水平。
我们常常说，消费、投资、出口是拉动经济增长的三驾马车。关于GDP的计算，通常比较容易理解而且应用比较多的，是支出法；在支出法的计算中：GDP=总消费+总投资+净出口。换句话说，GDP是由总消费、总投资、净出口三部分组成的。
从上面GDP的算式中，我们借助于浅显的数学知识，很容易知道，当总消费、总投资、净出口中的某两项，占GDP的比例较大时，那么，余下的一项占 GDP的比例肯定就会相应较小。如当总投资占GDP的比例较大、净出口占GDP的比例也较大时，那么，总消费占GDP的比例就会相应地较小了。
而据有关资料显示，英国的消费者支出占GDP总值的三分之二以上，而英国政府支出的1／3用于社会保障，1997年总量接近1000亿英镑，大约相当于英国每个居民每年得到2000英镑的社会保障支付，1997年全社会用于社会保证方面的总支出约占GDP的26.6％，其数量相当惊人。
显然，我国总消费占GDP的比例，与英国是不可同日而语的。同样，与欧盟国家其他国家作类似比较后，我们就会发现，我国总消费占GDP的比例，总体上远远小于欧盟各国。
分析到此，我们就已不难知道，央行房地产金融分析小组通过我国与欧盟国家“居民个人住房按揭贷款占GDP的比例”，得出“我国居民个人住房贷款的增长潜力巨大”这一结论，其论证过程是十分草率的，其结论也是经不起仔细推敲的。
实际上，最近中国社科院的一项统计就很能说明这个问题。该统计显示：北京、上海两大城市的居民，家庭整体负债率高于欧美家庭。具体来说，上海、北京两地居民的整体家庭债务比例已经分别达到155%和122%，而在美国这样的高收入国家，2003年的个人平均负债比例则只在115%。而我国居民负债消费的“罪魁祸首”是房贷，房贷在许多中国城市家庭的债务中占据绝大比例。
其实，考量某国“居民个人住房贷款的增长潜力”是否巨大，关键是看“居民个人住房贷款占居民收入的比例”，同时适当参考该国社会保障体系的覆盖强度。
如英国抵押贷款的运作方式虽然多种多样，五花八门。对于抵押贷款额度，不同机构虽然也略有不同，但相比较贷款人年收入的最高倍数，不同机构却是大致相同的，一般大体为个人年收入的3.5倍。如果夫妻共同买房，则是一方收入的3.5倍加上另一方收入的1.5倍或双方收入相加的2.75倍。
我国“居民个人住房贷款占居民收入的比例”，早已远远超过英国等欧盟国家；同时，我国社会保障体系的覆盖广度和强度也不及欧盟诸国来得大。因此，如果同欧盟国家比较，我国抵押贷款的规模，尤其在上海等一些房地产热点城市，实际上已经相当巨大。由于购买力透支几乎已近极限，所以说，在这些房地产热点城市，我国居民个人住房贷款的增长潜力，实在是称不上巨大。
二是我国一些热点城市的房价早已超越于大众真实购买力之上，房价一旦掉头向下，居民购房就会日趋理性。
在去年那场“我国房地产是否存在泡沫”辩论正酣之际，2004年11月24日人民网房产城建频道发表了我的《自住者买不起投资者租不出 房地产真的没泡沫？》，在该文中，我运用数据分析的方法，从理论作出推断，在一些房价收入比已达到甚至已超过12：1的房地产热点城市，其房地产市场必然已处于“自住者买不起，投资者租不出”的状态了；并且断言，在这种状况下，如果房价还在上涨，那只可能是“缩量空涨”或“投机者在上演最后的疯狂”了。
该文经全国各大网站和一些报刊杂志转载后，在业内外引起了很大反响。事后，曾有读者来信对我说，读了您的文章，感觉您总体上分析得很到位很有道理，但是您的分析中却忽略了那些相信房价只涨不跌的非理性自住购房者，我就是这种非理性购房的受害者之一。
应当说，这位读者所提出的批评是完全正确的，我在《自住者买不起投资者租不出 房地产真的没泡沫？》一文中的分析中，的确忽略了那部分相信房价只涨不跌的非理性购房者。现在回过头去看看，其实，这部分人在购房者中所占的比例也并不小。而他们并非是“投机者”，按他们购房的本意来说，他们是名副其实的自住购房者。而他们在当时房价虚高的情况下，之所以或自愿或被迫地买了房，只是因为相信了“房价只涨不跌的神话”。
在去年底今年初的时候，有人曾对我说：“那么多的专家学者、政府官员信誓旦旦地说‘房价只会涨不会跌’，我一个小老百姓敢不相信他们吗？现在虽然是二代人六口人（小俩夫妻再加男、女双方的父母亲）买一套住房，但为了不至于今后三代人买一套住房，我们再勒紧裤腰带也得买吧。”
也真因为如此，在去年底今年初一些房地产热点城市房价的最后猛飙中，有许多自住购房者才不顾自己的实际收入水平，甚至故意虚报收入，采用欺骗银行的手段进行了按揭购房。对于他们来说，那“只涨不跌的房价”无异是“一把逼在他们身后的尖刀”，逼迫他们身不由己，一纵而跃身跳入楼市交易的汪洋人海之中。
当房价一个劲地往上猛飙不已的时候，房地产市场的参与者，当然是人人得利，个个开心。在一片欣欣然中，很少有人听得进这么一句话：“房价不具有下跌可能性的房地产市场，绝不是正常的市场”。
试想想看，如果房子作为消费品，作为纯粹的居住消费品，那么，一些房地产热点城市的房价，有多少工薪阶层能承受得了呢？ 教育部副部长张保庆曾在很多场合不止一次说过，现在的大学学费已经超过了老百姓的经济承受能力，短期内绝对不能再往上提了。他甚至说，我自己就知道，我和我夫人两个人的工资加在一起，也只供得起一个孩子上大学。虽然，建设部的一些官员一直来在说些房地产调控是稳定房价而非降低房价的话语。可是，让人深感困惑的是，说这些话的官员们，凭他们的工资收入，平心而论，他们中又有几个人能买得起上海的房子呢？而一个没有真实购买力作为最后支撑的市场，会是一个正常的市场吗？
再想想看，如果房子作为一种投资品，那么，购买房子显然是一种投资行为。按照常识，投资收益应当与投资风险成正相关的。如果房价只涨不跌，或者如某些官员和专家所说的“不能下跌”，那岂不是等于说房地产市场的风险等于零？那只涨不跌的房地产市场会如何呢？只涨不跌的房地产市场必然会导致套利行为！在此种情况下，市场还能实现均衡吗？这还会是一个正常的房地产市场吗？
虽然，一些专家学者、政府官员坚称“房价将稳定上涨”的论调，现在依然声尤在耳。但是，最近国家发改委、国家统计局公布的调查显示：今年八月， 70个大中城市房价涨幅放缓，19城市房价与上月相比下跌 ，其中上海房价下跌百分之一点八。而据 《经济通专讯》：今年以来，北京市商品住宅期房价格经过5个月持续上涨，6月份开始下降， 6月份平均销售价格每平方米6899元，较5月份降低237元，降幅3.3％。又据《 北京日报》最近报导，8月商品住宅期房的均价为6820元/平方米，比7月份环比又有下降。
在房地产新政“遏制投机性炒房，控制投资性购房，合理引导住房消费”的调控作用下，房价一旦掉头向下，投机购房者、投资购房者难免要逃之夭夭了。而对于自住购房者来说，“房价止涨转跌”无疑是等于撤走了“逼迫在他们身后的那把尖刀”。自住购房者的购房行为自然会日趋理性，并且会开始重新审视按揭贷款的购房行为。
按揭贷款购房行为毕竟是一种超前消费行为，而超前消费是要付出代价的。
前些年鼓励超前消费的那则故事，所谓一个中国老太太与一位美国老太太的比较，很有点蛊惑人心的作用——一位中国老太太和一位美国老太太在天堂里相遇，中国老太太感慨地说：“我终于攒够买房子的钱了！”而美国老太太则说：“我终于还清了贷款买房子的钱，但我在房子里已经住了50年。”
乍一看，美国老太太多聪明，中国老太太多蠢呀。但只要仔细想想，其实并不尽然——美国老太太死后留下的是一幢风烛残年的旧房子，从经济价值看只剩残值了，而中国老太太留下的则是一幢新房子，今后可以用上50年。
如果从及时行乐的角度看，美国老太太毫无疑问是聪明的。可从积累财富的角度看，毫无疑问，聪明的是中国老太太；这里的关键是在于，“贷款消费”与“贷款投资”是两个完全不同的概念。
我们现在常说，我们的分配制度是“以按劳分配为主体、多种分配方式并存的收入分配制度”。对于绝大多数的工薪阶层来说，毫无疑问，其收入的主要来源是通过“按劳分配”得到的工资性收入。如果我们将工资收入中扣除消费后的一部分“积蓄”起来，到银行去存款或作其他方面的投资，那么，此时我们的“积蓄”也就转化成了“资本”，我们也就凭借这个“资本”取得了“按劳分配”外的“按生产要素分配”的资本性收入。贷款投资的性质，从本质上讲，其实也是通过“按生产要素分配”取得资本性收入，这是因为贷款投资的收益一般来说总是要大于贷款的利息，因此，贷款投资只要投资得当，同样是有利于贷款者财富的增长的。
毫无疑问的是，工薪阶层如果想要富裕，在一般情况下，多种收入来源肯定要比单一收入来源好得多，所以为了自己和后代的富裕，勤俭节约是必须的，节约下来的钱应该是去作投资，争取有第二渠道、甚至第三渠道收入来源。而如果我们一旦采取了按揭贷款的方式购房，那么，接下来我们所要做的事情，就是每月去银行“还本付息”。而这个“息”，从本质上来说，其实是将我们通过“按劳分配”得到的工资性收入，以“按生产要素分配”的方式，重新分配给了人家，转作了人家的资本性收入（这一点同贷款投资是完全不同的，人家是从贷款投资收益中，分一部分投资收益去作利息，而余下的投资收益则归自己）。试想想看，人家是多种收入来源，而你是单一的收入来源，而且这单一的收入来源中，你还要分出一部分去给人家。这样一来，最终的结果，自然是富者益富，穷者益穷。这也是西方国家许多资本家鼓励别人贷款消费，而自己却乐意于节俭的根本原因。
通过以上简单分析，弄清了“贷款消费”与“贷款投资”是两个完全不同的概念后，我们就会知道，从一定程度上讲，“美国老太太与中国老太太”中，其实聪明的是“中国老太太”，而蠢的是“美国老太太”。虽然说，适当的负债可以视作现代社会观念的进步，在一定程度上也有利于超前提高生活质量，但是，可以肯定的是，过度的负债必然会成为负债人沉重的负担，必将造成负债人今后生活水平的明显下降，甚至直接威胁到负债人家庭资产的安全。
经历了这一轮房价由涨转跌的房地产市场风暴的洗礼，不难预计，会有越来越多的民众从耳闻目睹或自己切身的体会中学到市场经济的知识，认识到市场的内在规律。可以相信，在社会主义市场经济条件下，人们的消费心理终将逐步成熟起来，居民购房的心理也必将日趋理性，那种不计自己实际收入水平，见房就买的疯狂劲儿应该是一去不复返了。
总结
由于我国住房抵押贷款的规模，在上海等房地产热点城市已经相当巨大，居民个人住房贷款的增长潜力现在其实已经不大。在上海等房地产热点城市，由于房价早已超越于绝大多数人真实购买力之上，所以，一旦当房价掉头向下，投机购房者投资购房者逃之夭夭之际，自住购房者的购房消费心理也终将随之成熟起来，那种不计自己实际收入水平而疯狂购房的行为已经不可能重新出现。在这种情况下，上海各商业银行虽然有意对房贷实行松绑，但心想事成的可能性，应当说已经不会太大。换言之，上海各商业银行此番松绑房贷的行为，对目前上海楼市步入下降通道的走势，也不大可能产生什么决定性的影响。
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